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中古物件を購入する際の注意点

　　　中古物件は、土地を求め建物を新築することに比較すると、
　　　かなり格安で取得できます。特に収益物件（テナントビル・
　　　アパート等）は、高い投資利回りを期待できます。又、希望
　　　する地域の不動産を求める場合は、土地のみを探すより
　　　択肢が多くなります。
　　　求める場合の注意点は、敷地・建物・周辺環境・関連法規等
　　　を認識する必要があります。





　　　敷地：建替え及び周辺環境の変化を考える上で、土地に関す
　　　る規制・制限（都市計画法・建築基準法・消防法等）を確認し
　　　なければなりません。関連法規では、面積・用途・高さ等が定
　　　められています。
　　　目的にあった地域性なのかを必ず確認して下さい。

　　　　　　◎低層住居地域：３階・４階建て以下の建物が建築可能
　　　　　　◎中高層住居地域：中高層マンションやアパートが建築可能
　　　　　　◎商業地域：大規模な商業施設ビルが建築可能。
　　　　　　◎工業地域：各種工業施設が建築可能。
　　　　　　＊詳しくは、専門家（設計士・建築業者）にお尋ね下さい。





　　　建物：中古建物は、新築後数年が経過していますので、
　　　老朽化による修繕・営繕が比較的早く必用になります。設備
　　　は新築後１０年・建物は１５年頃から頻繁に不具合が発生し
　　　ます。現在、求めようとしている物件が、老朽化による大規模
　　　な修繕を行った後と前では、今後の費用負担が大きく変わり
　　　ます。又、増改築等を検討している場合は、旧建築基準法と
　　　新建築基準法の違いで、用途変更や増改築ができない場合
　　　がありますので、専門家に相談することをお勧め致します。

★仲介手数料とは？

　　◎不動産業者が、売主と買主を媒介して不動産売買に関わった
　　　場合に発生し、売主及び買主双方が、不動産売買成約時に支
　　　払う手数料のことです。

　　　＊仲介手数料は「成功報酬」ですので、不動産売買が不成約
　　　　の場合は発生しません。


　　◎売主及び買主は共に「国土交通省の規定」に基づいた金額を
　　　不動産業者に支払います。

　　　①売主と買主を媒介する「不動産業者が同一」の場合は、
　　　　売主と買主双方は、互いに手数料を支払います。
　　　②売主と買主双方を媒介する「不動産業者が別々」の場合は、
　　　　売主と買主は自身が「依頼をした不動産業者」に手数料を
　　　　支払います。
　　　＊不動産業者が「１社の場合」でも「２社の場合」でも、
　　　　売主と買主が支払う手数料は「同額」になります。


　　◎仲介手数料の計算

　　　売買取引額が、
　　　２００万円以下・・・・・・・・・・・・５％
　　　２００万円以上４００万円未満・・・・・４％
　　　４００万円以上・・・・・・・・・・・・３％
　　＊４００万円以上の速算法・・・・・・・・３％＋6万円

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